고충민원 제목 : 건축물대장 실소유자로 명의 변경
고충민원 번호 : 2022-8(2022. 2. 4.)
신 청 인 : A
피 신 청 인 : 아산시장(D)
의 결 일 : 2022. 3. 10.
주 문
피신청인에게 충청남도 아산시 (이하생략) 토지에 건축된 건축물(연면적 53.97㎡)의 건축물대장 소유자 명의를 신청인으로 변경할 것을 의견표명 한다.
이 유
1. 신청취지
가. 신청인(A)은 2017.2.9. 타인 명의(B)의 아산시 (이하생략) 토지를 임대사업을 하고자 동생인 C과 공동으로 매입하였고, 2017.6.16. A, C 2인 명의로 건축관계자변경을 하였다.
나. 위 토지 매입 당시에는 공동 투자금으로 인해 2인 명의로 매입하였지만, 매입 이후 실질적으로 임대사업을 위한 주택 건축· 자재 비용 및 임대사업 준비 관련 행위는 A 단독으로 진행하였으며, 2020.10.10. 당사자 간 합의에 의해 해당 대지의 건축주를 A, C에서 A로 변경하였다. 하지만 2021.12.13. 임대사업을 위한 주택 건축물 사용승인 신청 당시 건축허가 업무를 대행하는 건축사사무소와의 소통오류로 2021.12.29. 2인 명의로 건축물대장이 생성되었다. 이를 실소유주인 A 단독 명의로 변경을 요청 함
2. 피신청인의 주장
가. 아산시(이하생략) 토지 건축신고 건에 대하여 2015. 07. 17. 최초 건축신고 처리하고 신고사항 변경 및 건축관계자 변경 신고처리 등 여러 과정을 거쳐 2021. 12. 29.자로 사용승인 및 건축물대장 생성처리 되었으며, 공무원의 행정 처리 과정에서 잘못은 없었고 건축물 공사 도중에 소유권이 2명에서 1명으로 변경되었으나 건축주와 설계자 간 소통이 원활하지 못하여 건축관계자 변경신고 절차 없이 소유권이 2명으로 사용승인 처리되어 건축물대장이 생성된 사항임
나. 신청인 A의 요청사항은 건축물대장상의 소유자를 A 단독으로 변경해달라는 것이나「건축물대장의 개재 및 관리 등에 관한 규칙」제19조(소유자 변경)에 따라 소유자를 변경하기 위하여는 등기사항증명서를 제출하여야 한다고 명시되어 있으며, 이러한 사례에 대하여 규칙에 없어 부동산등기부상 소유자 명의변경 전 건축물대장의 소유자를 변경해주는 것에 대해 상당한 부담이 있음
다. 또한, 신청인의 요청사항에 따라 누락됐던 절차를 다시 이행하기 위해서는 전산처리(세움터) 절차인 ‘건축물대장 생성 취소’를 직원으로 변경(취소)해야 하나 직권취소 시 전산처리 기록에 민원 지연처리 등의 기록이 남아 향후 민원 처리 관련 감사에 지적될 가능성이 높아 담당자(건축물대장 생성 담당, 건축 인허가 담당)가 직권으로 처리하는데 상당한 부담이 있음
3. 사실관계
가. 이 민원 건축물은 2015.7.17. 아산시 (이하생략) 토지에 B가 신청한 건축신고를 처리를 하였고, 2015.10.21. 착공신고 처리를 한 상태에서 2017.2.9. A, C 가 건축신고 및 착공신고된 부지를 매입하였으며, 2017.4.25. 건축관계자 변경〔B→ A, C] 처리가 이루어졌다.
나. 2017.6.16. 건축관계자 변경신고〔설계자 변경: 건축사무소 ○○ ㅁㅁㅁ→ ○○○건축사 사무소 ㅁㅁㅁ〕처리된 후 건축사무를 대행해왔으며, 해당 토지에 임대목적으로 건축물을 공사하던 중 2020.10.10. 당사자 간 합의로 A, C 2인에서 A 단독[C이 A에게 건축물 명의변경 동의(인감증명 첨부)]으로 건축주 명의를 변경하였지만 변경된 사실을 아산시(D) 및 대행 건축사무소에 알리지 않고 당사자들간의 합의로 마무리하였다.
다. 이 민원의 건축물대장이 A, C 공동명의로 생성된 사유와 관련하여, 건축허가 업무를 대행한 건축사에 따르면, 2021.12.13. 건축물사용승인신청서 제출 당시 건축물대장 등재 전 실소유주 확인 절차 이행을 소홀히 하였고, 신청인으로부터 해당 토지 건축물의 소유권이 단독으로 변경된 사항을 안내받지 않아, 기존 건축물관계변경서를 바탕으로 사무 처리를 진행하여 건축물대장이 A, C 2인 명의로 생성되었다고 한다.
라. 이에 시민옴부즈만은 2022. 2. 23. 현장조사를 통해 신청인으로부터 건축 공사 관련 증빙자료 등을 확인하였으며, 확인 결과 해당 번지 건축물 준공을 위한 각종 계약서(공사도급계약서, 전기사용점검확인증, 자재납품확인서) 등 필요한 제반 서류를 확인하였으며, 서류들을 검토한바 실질적인 건축물 준공을 위한 행위는 신청인이 단독으로 처리를 했다고 보여진다.
4. 판 단
가. 주요 관련 법령 등
「건축법」 제38조
「건축법 시행령」 제25조
「건축물 기재 및 관리등에 관한 규칙」제19조
1)「건축법」 제38조 제1항은 “특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하여야 한다. 1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우 2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우 3. 제35조에 따른 건축물의 유지·관리에 관한 사항 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”라고 하고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있고,
2) 같은 법 시행령 제25조는 “법 제38조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제56조 및 제57조에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록의 신청이 있는 경우 2. 법 시행일 전에 법령 등에 적합하게 건축되고 유지·관리된 건축물의 소유자가 그 건축물의 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부(公簿)를 법 제38조에 따른 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우 3. 그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우 ”라고 규정하고 있다.
3)「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 ‘건축물대장관리규칙’이라 한다) 제19조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 등기관서로부터 소유권 변동자료가 통지된 때에는 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정리하여야 한다.”라고 하고,
같은 조 제2항은 “건축물의 소유자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 별지 제16호서식의 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시를 포함한다)하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다.”라고 하고,
4) 법원은 “건축물대장은 행정청이 건축물의 소유, 이용상태를 확인하거나 건축정책의 기본자료로 활용하기 위하여 작성하는 것으로서, 그 자체가 건축물 소유권의 공시방법은 아니다.”라고 판시(수원지법 1996. 6. 18. 선고 96카합3461 판결)하고 있고, “건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니며 추정력도 없으므로 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 건물의 소유권을 취득하는 것은 아니므로, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 소유권을 원시취득한다.”라고 판시(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결)하였다.
같은 조 제3항은 “건축물의 소유자는 건축물대장이 건축법령에 적합하게 생성되었으나 「부동산등기법」에 따른 등기능력이 없어 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물의 경우에는 제2항에 불구하고 소유자가 변경되었음을 증명하는 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물과 관련된 행정행위를 위한 기재내용의 변경을 신청할 수 있다. 1.「부동산등기법」에 따라 등기가 되지 아니함을 증명하는 서류 2. 매매계약서 3.「공증인법」 제50조에 따른 증서의 등본 또는 동법 제57조에 따른 인증된 사서증서의 등본”이라고 하고,
같은 규칙 제21조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장의 기재누락이나 소유권 불일치와 같은 오류사항 등을 조사하여 건축물대장 기초자료를 작성·관리할 수 있으며, 국토교통부장관은 이에 필요한 세부기준을 정할 수 있다.”라고 하고,
같은 조 제2항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재 내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다. 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다.”라고 하고, 같은 조 제3항은 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다. 1. 생략 2. 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다) 3. 이하 생략”라고 규정하고 있다.
5) 국민권익위원회에서는 건축물을 신축하면서 건축비를 아버지와 아들 2인이 각각 4/5, 1/5 비율로 지불하고 같은 비율로 사업자 등록을 하였는데, 건축허가 업무를 대행한 건축사무소가 사용승인 신청서의 소유지분을 잘못 기재하여 건축물대장의 소유지분이 각각 1/2로 생성된 후, 소유권 보존등기 이전에 건축물대장의 지분을 실제 건축물 지급 비율대로 정정될 수 있도록 해 달라는 고충민원(2AA-1604-028332)에 대하여, 공사대금이 정정을 요청하는 소유지분의 비율대로 지급된 것으로 확인되고 현행 법령상 건축물대장의 소유지분을 변경하기 위해서는 신청인에게 취·등록세 등을 중복 납부하게 되는 결과를 초래하는 점 등을 고려하여 해당 건축물대장의 소유지분을 각각 해당 공사비 부담비율대로 정정하도록 의결(2016. 7. 11. 의견표명)하여 해당 기관이 이를 수용한 바 있다.
나. 판단 내용
사용승인된 이 민원 건축물의 건축물대장상 소유자를 신청인 단독명의로 변경해 달라는 신청에 대하여, 피신청인은 건축물대장의 소유지분은 당초 제출된 사용승인신청서의 기재내용에 따른 것으로 관련규정에 따라 등기사항증명서가 첨부되지 않으면 건축물대장 소유자 명의 정정이 곤란하다는 입장이나,
① 건축물 공사를 위한 도급계약을 A 명의로 체결하였고, 건축설계비와 공사자재비용 등을 전부 신청인이 지급하고, 공사 진행을 가족(남편)이 직접 신축한 것으로 확인되는 점,
② 신청인이 단독으로 임대사업자로 등록한 점과 오기된 공동명의자 C가 제출한 건축주 명의변경 동의서와 진술 내용으로 건축허가 직후 이 민원 건축물의 소유자를 신청인 단독명의로 하고자 하였음이 사실로 추정되는 점,
③ 신청인이 사용승인 전에 「건축법 시행규칙」제11조에 따른 건축 관계자 변경신고절차를 이행하였다면, 어렵지 않게 건축 관계자 변경신고를 할 수 있었을 것으로 보이는 점,
④ 피신청인은 건축주 명의 변경의 경우, 등기 등 소유권변경을 증명할 서류의 제출이 필요하다는 입장이나, 이 민원 건축물은 아직 소유권 등기를 하지 않아, 등기서류 제출이 가능하지 않은 점,
⑤ 이 민원 건축물대장의 소유지분 변경을 위해서는 건축물대장에 기재된 소유지분(각 1/2)대로 소유권 보존등기를 하고, C가 신청인에게 지분을 매각하여 등기사항전부증명서의 소유지분을 변경한 후 건축물대장을 정정하여야 하는데, 그러할 경우 실질적으로는 소유권 이전이 없음에도 취·등록세 등 세금의 중복부담 뿐만 아니라 행정의 비효율을 초래하는 점,
⑥ 건축물대장관리규칙 제19조 제3항은 소유권 등기가 되지 않은 건축물인 경우, 등기가 되지 않는 건축물임을 증명하는 서류 제출로 소유자 변경이 가능하다고 규정하고 있는 점,
⑦ 국토교통부의 국민권익위원회 제도개선 요청에 대하여“건축물대장 생성 후 등기전 소유자 표시 오류가 발견된 경우 국민권익위원회가 직접조사 등을 통해 해당 소유자 표시의 정정이 타당하다는 취지의 의견표명 등을 하는 경우, 해당 문서를 증빙문서로 간주하여 허가권자가 등기 전 건축물 대장 표시를 정정하도록 지자체 안내 가능”하다는 회신의견이 있었으며, 향후 제도적 미비점에 대하여 구체적 개선이 필요한 사안으로 보여지며,
⑧ 건축물대장과 관련하여, 법원에서도 행정청이 건축물 소유, 이용상태를 확인하거나 건축정책의 기본 자료로 활용하기 위하여 작성하는 것으로 그 자체가 건축물 소유권의 공시방법이 아니고, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 건축허가가 타인 명의로 된 여부와 관계없이 소유권을 원시취득한다고 판시하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 이 민원 건축물대장상 소유자를 신청인 단독명의로 변경하는 것이 바람직하다고 판단된다.
5. 결론
그러므로 이 민원 건축물의 건축물대장의 소유지분 정정을 요청하는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항, ｢아산시 시민 옴부즈만 구성 및 운영에 관한 조례｣ 제18조에 따라 피신청인에게 의견표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.